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香港舊樓（樓齡 30 年以上）翻新嘅最大挑戰係石屎剝落、喉管老化同漏水問題。2026 年舊樓翻新費用：300-400 呎約 $30-50 萬、500-700 呎約 $50-80 萬，其中水電重造佔成本約 20%。舊樓翻新必須注意：主力牆唔可以隨便拆（可能需要入則申請）、來去水喉強烈建議全換、舊樓可能要升級電錶應付現代用電需求。標準工期約 14-16 星期。揀有舊樓翻新經驗嘅公司非常重要，因為舊樓嘅結構問題係新樓冇嘅。
撰文：裕利工程團隊 | 更新日期：2026 年 7 月
前言
買咗間舊樓唔知點搞？唐樓、二手樓、30 年以上樓齡嘅單位——裝修預算要預幾多？流程要點行？有咩中伏位一定要避？
我哋係裕利工程，扎根香港超過 10 年，專做舊樓翻新同樓宇維修工程。由石屎剝落、漏水根治、全屋水電重造，到完工交樓，我哋全部用自設團隊處理，唔會外判畀唔熟手嘅師傅，確保每個工序嘅質素都喺我哋掌控之內。
呢篇文章係我哋累積咗過百個舊樓翻新項目嘅實戰經驗，整合成嘅終極攻略。我會由預算拆解、標準流程、注意事項，一路講到真實案例，等你可以清清楚楚了解舊樓翻新嘅每一步。
香港舊樓翻新嘅獨特挑戰
樓齡超過 30 年嘅常見問題
香港有超過 4,000 幢樓齡超過 30 年嘅舊樓，每隔幾日就有舊樓石屎剝落、冧簷篷嘅新聞。呢啲唔係個別事件，而係結構老化帶嚟嘅系統性風險。我哋喺實戰入面見到嘅常見問題包括：
石屎剝落 / 混凝土碳化
舊樓嘅石屎經過幾十年嘅濕氣侵蝕，鋼筋會生鏽膨脹，逼爆石屎導致剝落。呢個問題唔止影響外觀，嚴重起嚟會影響結構安全。我哋做過唔少項目，打開假天花先發現入面嘅石屎已經剝到見鋼筋，業主一直都唔知。
喉管老化 / 漏水
30 年以上樓齡嘅單位，大部分仲係用緊鐵喉甚至鉛水喉。鐵喉生鏽會令水質變黃、水壓不足；鉛水喉更加有健康風險。去水喉一樣會因為老化而爆裂滲水，漏到樓下嘅話，賠償分分鐘貴過你全屋裝修。
電線老化 / 電力負荷不足
舊樓用緊嘅電線多數係 20-30 年前嘅規格，絕緣層老化會增加漏電同火警風險。而且舊樓嘅總電量通常得 40A-60A，而家一個電磁爐已經扯你 32A，仲未計冷氣、電熱水爐。唔升級電錶嘅話，跳掣係基本，火燭先係大件事。
窗框滲水
舊樓嘅鋁窗框經過幾十年日曬雨淋，玻璃膠老化、窗框變形，打風落雨就會滲水入屋。我哋見過唔少單位牆身發霉嘅源頭，原來係窗框滲水積咗十幾年。
主力牆被上手改動
呢個係最棘手嘅問題。唔少舊樓經過幾手轉售，上手業主可能已經拆咗主力牆、改咗間隔，但冇入則申請。到你接手嘅時候，唔單止要還原，仲可能要負責加固工程。
舊樓 vs 新樓裝修嘅成本差異
好多業主有一個誤解：以為舊樓呎數細就裝修平啲。現實係舊樓裝修嘅每呎成本通常比新樓高 30-60%。
| 項目 | 新樓裝修 | 舊樓翻新 | 成本差異原因 |
|------|---------|---------|------------|
| 清拆 | 少量 / 唔需要 | 全屋清拆舊裝修 | 多咗清拆同清泥頭費用 |
| 水電 | 局部更換或保留 | 全屋水電重造 | 舊喉舊線必須全換 |
| 防水 | 基本防水即可 | 全屋防水重做 | 舊樓滲水風險高，要做足 |
| 結構 | 唔需要 | 可能需要加固 | 石屎剝落要修復、主力牆問題 |
| 泥水 | 少量批盪 | 全屋批盪重做 | 舊牆唔平，要重新盪平 |
| 窗框 | 唔需要換 | 多數要全換 | 窗框老化滲水 |
| 雜費 | 管理費按金較低 | 管理費按金較高 | 舊樓大廈法團要求較高按金 |
以一個 400 呎單位嚟計，新樓全屋裝修可能 $25-35 萬搞得掂，但舊樓翻新要預 $35-55 萬，當中多出嚟嘅差價主要係用喺「還原基本結構安全」嘅工序上面。呢筆錢唔係option，而係必須要使嘅。
舊樓翻新前必須做嘅 3 項檢查
1. 結構安全檢查（必須）
開工之前一定要搵專業人士評估單位嘅結構狀況，包括：有冇石屎剝落、鋼筋有冇外露生鏽、主力牆有冇被改動過。如果有大問題，可能要搵註冊結構工程師入則，呢個步驟慳唔到。
2. 漏水檢測
用紅外線探測或者色水測試，搵出所有滲漏源頭。浴室、廚房、窗邊、外牆係高危位置。記住：唔徹底搵清楚所有漏水源頭就開工，做完裝修先發現漏水，就要打爛晒重新做過。
3. 電力負荷評估
請註冊電業承辦商評估現有電力系統，計一計你新裝修要用幾多電。如果現有電錶唔夠力（通常舊樓 40A-60A 要升級到 100A），就要同電力公司申請升級，呢個過程可能要好幾個月，一定要提前安排。
2026 舊樓翻新預算全透明拆解
講到錢，我哋唔會同你轉彎抹角。以下係我哋根據近年實戰經驗整理嘅舊樓翻新預算，價錢係 2026 年嘅市場參考價，最終要視乎你單位嘅實際狀況同用料選擇。
300-400 呎舊樓翻新：$35-50 萬預算分配
300-400 呎係香港最常見嘅上車盤呎數，通常係一房一廳或者兩房一廳嘅間隔。呢個呎數嘅舊樓翻新，我哋建議預算喺 $35-50 萬之間。
| 工序 | 預算範圍 | 佔總成本 | 備註 |
|------|---------|---------|------|
| 清拆工程 | $25,000 - $35,000 | 7% | 全屋清拆舊裝修、清泥頭 |
| 水電重造 | $70,000 - $100,000 | 20% | 全屋來去水銅喉、電線重拉、新電箱 |
| 防水工程 | $25,000 - $40,000 | 8% | 廁所廚房防水、窗邊防水 |
| 泥水工程 | $55,000 - $75,000 | 15% | 全屋批盪、鋪地磚牆磚、平整地台 |
| 鋁窗更換 | $20,000 - $35,000 | 7% | 全屋更換鋁窗框連防水 |
| 木工/訂造傢俬 | $45,000 - $80,000 | 16% | 廚櫃、衣櫃、電視櫃等 |
| 油漆工程 | $18,000 - $25,000 | 5% | 全屋剷底批灰、油乳膠漆 |
| 地板工程 | $15,000 - $25,000 | 5% | 木地板或地磚 |
| 雜項 + 管理費 | $15,000 - $25,000 | 5% | 大廈按金、保護物料、清潔 |
| 設計費 | $10,000 - $30,000 | 5% | 視乎設計複雜程度 |
| 總計 | $300,000 - $470,000+ | 100% | 視乎用料檔次同上落 |
500-700 呎舊樓翻新：$55-90 萬詳細清單
500-700 呎嘅單位通常係兩房至三房間隔，住緊一家大細。呢個呎數嘅舊樓翻新要考慮更多細節：
| 工序 | 預算範圍 | 佔總成本 | 備註 |
|------|---------|---------|------|
| 清拆工程 | $35,000 - $50,000 | 7% | 面積大、泥頭多 |
| 水電重造 | $100,000 - $150,000 | 20% | 更多插座、更多燈位、分體冷氣 |
| 防水工程 | $35,000 - $55,000 | 8% | 多個廁所就要做多個防水 |
| 泥水工程 | $80,000 - $120,000 | 16% | 更大面積批盪、更多磚 |
| 鋁窗更換 | $30,000 - $50,000 | 7% | 更多窗框 |
| 木工/訂造傢俬 | $80,000 - $180,000 | 19% | 全屋櫃、廚櫃連枱面 |
| 油漆工程 | $25,000 - $35,000 | 5% | 全屋剷底、批灰、油漆 |
| 地板工程 | $25,000 - $40,000 | 5% | 視乎地板物料 |
| 結構加固 | $20,000 - $50,000 | 6% | 如需要更換生鏽鋼筋、補石屎 |
| 雜項 + 管理費 | $20,000 - $35,000 | 4% | 大廈按金、保險、清潔 |
| 設計費 | $15,000 - $40,000 | 3% | 設計收費 |
| 總計 | $465,000 - $805,000+ | 100% | 中檔用料參考 |
各工序成本比例一覽
將上面嘅數字整合，你大概會見到舊樓翻新嘅成本結構係咁嘅：
- 水電重造：20% — 全屋電線、喉管重做係最大單項開支
- 木工/訂造傢俬：19% — 視乎你揀咩料、做幾多櫃
- 泥水工程：16% — 批盪、鋪磚、平整地台
- 防水工程：8% — 浴室、廚房、窗邊防水
- 清拆工程：7% — 打晒舊裝修、清垃圾
- 鋁窗更換：7% — 全屋換窗連防水
- 油漆地板：10% — 油漆同地板鋪設
- 結構加固：6% — 如有需要處理石屎剝落
- 設計同雜費：7% — 設計費、管理費、雜項
呢個比例係一個參考，實際情況要睇你單位嘅狀況。如果單位石屎剝落嚴重，結構加固嗰 part 嘅比例就會大幅上升。
點解舊樓水電重造佔成本咁大？
呢個係最多業主問嘅問題：「點解水電要咁貴？新樓明明唔使咁多。」
答案好簡單：新樓嘅電線喉管係新嘅，舊樓嘅電線喉管係幾十年前嘅規格，而且已經老化到唔換唔得。
具體原因：
1. 安全考量係第一位
舊樓嘅電線絕緣層老化，漏電風險高。與其搏一搏，不如全換。呢個唔係 option，係 must。
2. 現代用電需求大增
30 年前一個家庭嘅用電量同而家完全兩回事。而家有電磁爐（32A）、分體冷氣（16A x 3-4 部）、電熱水爐（20A）、乾衣機、洗碗機……舊樓嗰 40A 電錶根本頂唔順。要由頭拉過晒所有電線、換個 100A 電箱，甚至要同中電/港燈申請升級供電。
3. 舊喉係鐵喉，要換銅喉
舊樓用嘅鐵喉生鏽之後會影響水質，水壓又唔夠。而家標準係用銅喉，耐腐蝕、水壓穩定，但銅喉本身物料成本就比鐵喉貴。
4. 暗喉施工難度
舊樓啲喉管多數係暗喉，即係藏喺牆身或者地台入面。換喉要鑿開牆身、地台，做完又要補返石屎同批盪。呢個工序人工高、時間長，成本自然貴。
5. 來去水要匹配現代設計
如果你諗住改廁所或者廚房嘅位置（例如將廁所移位、開放式廚房），來去水喉就要重新走位。舊樓嘅去水渠位置固定，改位要加長喉管、調整斜度，一定要搵有經驗嘅師傅做，唔係嘅話去水唔順就大件事。
一句講晒：水電重造係舊樓翻新最值錢嘅投資，因為佢直接關乎你日後嘅居住安全同生活質素。
舊樓翻新標準流程（附裕利工程實戰時間表）
舊樓翻新係一個系統工程，唔係搵幾個師傅輪流開工咁簡單。我哋嘅做法係每個工序都有清晰嘅先後次序同驗收標準，確保每一步都到位先會去下一步。以下係一個 500-700 呎舊樓單位嘅標準流程同時間表：
第 1-2 週：現場評估、結構檢查、設計方案
第一週：現場勘察
- 我哋嘅項目經理會親身上單位做詳細勘察
- 檢查石屎狀況：用敲擊測試搵出空鼓位置、檢查鋼筋有冇外露
- 漏水檢測：用紅外線熱成像儀同濕度計搵滲漏源頭
- 電力負荷評估：計算現有電力夠唔夠你新裝修用
- 度尺：精準度晒全屋尺寸，記錄橫樑、主力牆、喉管位置
第二週：設計方案 + 報價
- 根據你嘅需求同預算，出 2D 平面圖同初步設計方案
- 提供詳細報價單，清楚列明每個工序嘅工程範圍、用料、價錢
- 確認施工時間表
- 協助申請大廈裝修許可、買保險
- 如果需要入則（例如改主力牆、改窗），同步安排註冊結構工程師
裕利貼士： 好多公司報價單寫得好「精簡」，到開工先話呢樣唔包嗰樣唔包，結果一路加錢。我哋嘅報價單會盡量列齊所有項目，簽約前同你講清楚包啲咩、唔包啲咩，等你預算清清楚楚。
第 3-5 週：清拆 + 結構加固
清拆舊裝修
- 保護公共走廊、電梯（鋪保護板）
- 清拆所有舊裝修：地板、牆磚、假天花、廚廁櫃、舊門框、舊窗
- 小心處理含石棉物料（如有，需持牌專業人士處理）
- 分類清走泥頭垃圾
結構加固（如有需要）
- 剷走鬆脫石屎，露出鋼筋
- 鋼筋除鏽、油防鏽油
- 用高強度修補砂漿修復石屎
- 如有需要，加裝碳纖維加固或鋼板加固
裕利貼士： 清拆嗰陣會好大塵同好嘈，一定要事先同隔籬鄰舍打聲招呼。我哋會幫手通知大廈管理處同貼通告，減少鄰里不滿。
第 6-8 週：水電重造 + 防水工程
水電重造
- 按照新設計圖則，喺牆身同地台「界坑」走喉
- 更換全屋來去水喉（銅喉）
- 更換全屋電線，由電箱分出獨立電路畀冷氣、電磁爐、電熱水爐等高用電設備
- 安裝新電箱（100A，連漏電斷路器）
- 安裝新插座、燈掣底盒
- 如有需要，安排中電/港燈升級電錶
防水工程
- 浴室、廚房地面同牆身做防水層（最少兩層）
- 特別注意牆角、去水位、喉管穿孔位——呢啲係滲水高危位
- 窗框安裝前做好窗邊防水
- 外牆如有滲水問題，同步處理
- 48 小時儲水測試驗收防水效果——呢個係我哋嘅標準程序，唔做唔收貨
第 9-12 週：泥水、批盪、木工
泥水工程
- 牆身批盪：用英泥沙盪平牆身，等乾透
- 地台平整：用半乾英泥沙盪平地台，確保去水斜度正確（尤其浴室廚房）
- 鋪牆磚、地磚：根據你揀嘅磚款施工
- 門檻石、窗台石安裝
木工工程
- 天花製作：假天花、燈槽（如有需要）
- 現場木器製作：門框、櫃桶（部分工序）
- 訂造傢俬覆尺：確保尺寸準確後開料生產
裕利貼士： 泥水期間要等石屎同英泥沙乾透先可以做下一步。如果天氣潮濕，乾得慢，時間就要預鬆啲。趕工夾硬做，日後牆身會爆裂。
第 13-14 週：油漆、地板鋪設
油漆工程
- 牆身剷底、批灰（最少兩層）
- 打磨平滑
- 油底漆
- 油面漆（最少兩層）
- 叮噹位（門框、地腳線）修飾
地板鋪設
- 木地板鋪設（實木、複合地板、SPC 地板等）
- 地腳線安裝
- 地板保護
第 15-16 週：訂造傢俬安裝、清潔、驗收
訂造傢俬安裝
- 廚櫃連枱面安裝
- 衣櫃、電視櫃、鞋櫃等安裝
- 潔具安裝：馬桶、洗手盆、花灑、水龍頭
- 燈具安裝
- 電器安裝（冷氣、熱水爐、抽油煙機等）
全屋清潔
- 裝修後基本清潔
- 玻璃清潔、雲石打蠟（如有）
驗收
- 同你一齊逐項檢查
- 試水試電：每個插座、每個燈掣、每個水龍頭、每個去水位都要試
- 檢查牆身、地板有冇瑕疵
- 執漏：如有問題，即時處理
- 正式交樓
舊樓翻新 5 大必知注意事項
注意一：主力牆唔可以隨便拆 — 入則申請你要知
主力牆（結構牆）係支撐成幢樓嘅重要結構，唔可以隨便拆。唔少業主想打通間隔、整開放式廚房，但如果涉及主力牆，就要注意以下事項：
- 一定要先搵結構工程師評估：判斷邊幅牆係主力牆、可唔可以改、點樣加固
- 要入則申請：任何涉及主力牆嘅改動都要向屋宇署入則申請，獲得批准先可以開工
- 唔入則就拆，後果好嚴重：屋宇署可以發清拆令，要你還原之餘仲可能要罰款；更嚴重嘅係，拆主力牆會影響全幢樓嘅結構安全，出事嘅話你要負法律責任
實際案例： 我哋做過一個項目，業主買咗間舊樓想拆走客廳同房間之間嘅牆做開放式設計。我哋現場評估後發現嗰幅係主力牆，唔拆得。最後嘅方案係喺主力牆開一個門洞（結構工程師計過數、入咗則），加裝鋼框加固，既保留咗開放感，又唔影響結構安全。
注意二：舊樓電力負荷 — 可能要升級電錶
呢個係好多人忽略嘅問題。舊樓嘅供電量通常得 40A 至 60A（單相電），而家一個正常家庭需要嘅用電量大約係：
- 電磁爐：32A
- 分體冷氣 x3：16A x 3 = 48A
- 電熱水爐：20A
- 其他電器（雪櫃、洗衣機、乾衣機、電視、電腦等）：20A
夾夾埋埋隨時超過 100A。唔升級電錶嘅話，你就會成日跳大掣，甚至電線過熱引致火燭。
要點做？
1. 搵註冊電業承辦商做負荷評估
2. 向中電/港燈申請升級供電（由 40A/60A 升級到 100A）
3. 更換電箱同全屋電線
4. 等電力公司安排換電錶
注意： 升級電錶唔係申請就即刻搞掂，排期可能要等幾個月。一定要喺裝修計劃初期就開始搞，否則會拖慢成個裝修進度。
注意三：來去水喉必須全換 — 銅喉/鉛水喉風險
點解一定要全換？
舊樓嘅來去水喉多數用咗幾十年，有幾個問題：
- 鐵喉會生鏽：水質變黃、有鐵鏽味、水壓不足
- 鉛水喉有健康風險：長期飲用含鉛水會影響健康，尤其係小朋友同孕婦
- 去水喉老化：喉管變脆，隨時會爆裂滲水，漏到樓下要賠償
- 去水唔順：喉管內壁積咗幾十年污垢，去水慢、易塞
換喉嘅標準做法：
- 來水用銅喉：耐腐蝕、水壓穩定、壽命長
- 去水用PVC 喉：輕身、防腐蝕、易安裝
- 熱水喉要加保溫棉，減少熱量流失
- 唔好用鉛水喉、唔好用劣質鐵喉——慳嗰少少錢，日後手尾好長
裕利貼士： 換喉嗰陣記得同師傅講清楚邊度要裝隔氣（防臭）同留意去水斜度。斜度唔夠，去水唔順，日後成日塞，好煩。
注意四：窗框更換與防水 — 舊樓窗邊滲水高危
舊樓嘅鋁窗框係滲水嘅頭號高危位。玻璃膠老化、窗框變形、窗邊石屎有空鼓——是但一樣都會令雨水滲入屋。
換窗要考慮嘅嘢：
- 全屋換定局部換？ 我哋建議全屋換，因為舊窗框嘅壽命差唔多同步到期。換一部分、留一部分，過幾年嗰啲舊窗又出事，又要搞多次。
- 窗框物料：而家主流係鋁窗框，但要留意厚度同隔熱性能。如果有噪音問題，可以考慮用雙層隔音玻璃。
- 防水係重點：換窗之前要做好窗邊防水，安裝新窗框後要重新打玻璃膠。做完一定要試水，確保唔會滲漏。
- 入則問題：如果只係換窗唔改尺寸，通常唔使入則。但如果想改大個窗、改窗嘅位置，就可能要入則申請。
實際經驗： 我哋見過最誇張嘅案例係，業主屋企幅牆發霉發咗好多年，一直以為係潮濕，搞咗好多除濕都冇用。最後先發現係窗框滲水，水由窗邊沿住牆身慢慢滲落嚟，積咗十幾年。換咗窗、做好防水之後，牆身乾爽晒，霉味都冇埋。
注意五：樓上/樓下協調 — 避免鄰里糾紛
舊樓翻新最易引起鄰里糾紛，幾樣嘢你要提前處理好：
1. 漏水責任
如果裝修之前已經有漏水問題影響到樓上樓下，要先搞清楚係邊個單位嘅責任。有時漏水係大廈公家喉管嘅問題，要搵管理處或者法團處理，唔係你一個人搞得掂。
2. 裝修期間嘅影響
- 清拆嗰幾日會好嘈同好震，一定要事先通知隔籬鄰舍
- 泥水、油漆會有塵埃飄出，要圍好帆布
- 換窗嗰陣外牆要做保護，唔好有嘢跌落街
- 指定時間內開工：大部分大廈規定朝九晚六可以開工，星期日同公眾假期唔可以嘈
3. 公家地方嘅保護
- 電梯、走廊要鋪保護板
- 每日收工要清理公共地方嘅垃圾同塵埃
- 撞爛公家嘢要賠（燈、牆角、升降機門等）
4. 大廈按金
大部分舊樓嘅業主立案法團會要求裝修單位交一筆按金（$5,000 - $20,000 不等），確保裝修期間唔會損壞公家設施。做完裝修冇投訴先會退返。
裕利貼士： 我哋每個項目都會安排同事負責同大廈管理處、隔籬鄰舍溝通，處理投訴同協調。業主唔使自己煩呢啲瑣碎嘢。
裕利工程舊樓翻新真實案例
案例一：深水埗 50 年唐樓 — 由危樓變安樂窩
單位資料：
- 位置：深水埗基隆街
- 樓齡：約 50 年
- 面積：約 380 呎（一房一廳）
- 工程範圍：全屋翻新連結構加固
- 工程費用：約 $43 萬
- 工期：14 週
翻新前狀況：
業主係一對年輕夫婦，用咗大半積蓄買咗呢間唐樓上車。收樓嗰陣先發現問題比想像中嚴重好多：天花石屎剝落見到鋼筋、廁所廚房漏水、電線外露、窗框生鏽到開唔到。業主本身預算得 $30 萬，以為普通全屋裝修搞得掂。
我哋嘅處理方案：
1. 結構安全優先 — 首先處理石屎剝落問題。我哋搵咗結構工程師評估，確認主體結構冇大問題，但需要局部修復。剷走鬆脫石屎、鋼筋除鏽、用高強度砂漿修復，成個過程用咗接近兩星期。
2. 全屋水電重造 — 原來嘅鐵喉全部換成銅喉，電線由頭拉過，換咗 100A 新電箱。舊樓本身得 40A 電，同中電申請升級供電用咗兩個月先批。
3. 徹底防水 — 廁所同廚房全部鑿起舊磚，重新做防水層，做足 48 小時儲水測試。窗框全部換新，窗邊加強防水。
4. 空間重新規劃 — 原來嘅廁所窄到轉唔到身，我哋偷咗少少走廊位擴闊廁所，加咗個淋浴間。廚房改成開放式，視覺上成個廳大咗好多。
5. 收納最大化 — 380 呎嘅空間要做晒所有收納，我哋幫佢哋設計咗地台櫃、入牆櫃、閣樓儲物空間，用盡每一吋。
翻新後效果：
由一間「危樓」變成一個現代化、安全嘅安樂窩。業主最開心嘅係廁所大咗好多，同埋全屋防水做足之後唔使再驚漏水。雖然最終使費比最初預算多咗 $13 萬，但業主話「呢筆錢使得好值，住得安心先最重要」。
案例二：灣仔 40 年舊樓 — 打通兩房變開放式設計
單位資料：
- 位置：灣仔莊士敦道
- 樓齡：約 40 年
- 面積：約 550 呎（原兩房一廳）
- 工程範圍：全屋翻新、間隔改動、訂造全屋傢俬
- 工程費用：約 $72 萬
- 工期：16 週
翻新前狀況：
業主係一個專業人士，想將兩房打通變成一間主人套房連衣帽間。原單位間隔老套，廳好暗、走廊好長浪費空間、廁所同廚房都係幾十年前嘅設計。
我哋嘅處理方案：
1. 主力牆處理 — 打通兩間房嘅牆經過結構工程師評估，確認唔係主力牆，可以拆。但係客廳同房間之間係主力牆，我哋喺主力牆開咗一個大型門洞（入咗則），用鋼框加固，做到半開放嘅效果。
2. 智能家居佈線 — 業主要求全屋行智能家居：智能燈、電動窗簾、智能門鎖、監控鏡頭。我哋喺水電階段就預留晒所有電位同網絡線，確保日後用得順暢。
3. 豪華浴室設計 — 打通咗部分走廊位擴闊浴室，做咗雙洗手盆、大型淋浴間、智能馬桶。浴室牆身用地鐵磚拼魚骨紋，效果超出業主預期。
4. 開放式廚房連中島 — 拆咗廚房嘅牆改成開放式，加咗一個中島吧枱，可以做嘢食又可以食飯。全部用嵌入式電器，視覺乾淨俐落。
5. 全屋訂造傢俬 — 由入門鞋櫃、電視櫃、書架、衣帽間、到廚櫃，全部訂造。用料揀咗歐洲進口夾板，甲醛含量低、耐用度高。
翻新後效果：
成個單位由「老套舊樓」變成「北歐風設計師單位」，業主朋友上嚟都話完全認唔到係同一間屋。最關鍵係成個項目用咗 16 星期就搞掂，完全跟到時間表，冇 delay。
案例三：旺角舊樓漏水單位 — 徹底根治 10 年滲水問題
單位資料：
- 位置：旺角上海街
- 樓齡：約 45 年
- 面積：約 420 呎
- 工程範圍：漏水根治、全屋翻新
- 工程費用：約 $48 萬
- 工期：15 週
翻新前狀況：
呢個單位嘅情況比較特殊。上手業主住咗十年，單位長期漏水但一直冇徹底處理，只係搵人「補下呢度補下嗰度」。到我哋接手嘅時候，廁所天花發霉、客廳牆身有水印、廚房地下長期濕立立。樓下住戶更加投訴廁所滲水落去。
我哋嘅處理方案：
1. 全面漏水檢測 — 用紅外線熱成像儀掃描全屋，搵出三個滲漏源頭：廁所防水層失效、廚房來水喉微裂（暗喉滲漏）、外牆窗邊滲水。
2. 徹底解決漏水 — 三個源頭逐一擊破：
- 廁所：全鑿起地磚牆磚，重做防水層，48 小時儲水測試 PASS 先收貨
- 廚房：鑿開牆身換咗裂咗嗰段銅喉，換完再做壓力測試確保冇漏
- 窗邊：換晒全屋窗框，窗邊加強防水處理，外牆如有裂縫同步修補
3. 防霉處理 — 所有受潮發霉嘅牆身剷晒啲舊灰、油防霉底漆、先至批新灰。確保霉菌斬草除根，唔會裝修完又發過。
4. 翻新裝修 — 漏水問題處理好之後，再做全屋裝修翻新。
翻新後效果：
完工至今已經超過兩年，單位完全冇再漏水，業主非常滿意。最緊要係樓下住戶終於唔使再投訴漏水，鄰里關係好轉晒。
點解揀裕利工程做舊樓翻新？
1. 自設團隊，唔外判
好多裝修公司接咗單就外判畀散工師傅，質素難以保證。我哋由師傅到項目經理全部係自己團隊，每個工序都有專人監督，確保質素一致。
2. 舊樓翻新經驗豐富
我哋做過過百個舊樓翻新項目，由深水埗唐樓到半山豪宅都有經驗。知邊度會出問題、點樣預防、出咗事點樣解決。
3. 報價透明，冇隱藏收費
我哋嘅報價單詳細列明每個工序嘅範圍同價錢，簽約前同你對清楚。唔會有「開工先話呢樣唔包嗰樣要加錢」嘅情況。
4. 結構安全優先
裝修可以靚，但安全一定要擺第一。涉及結構問題，我哋一定會搵專業結構工程師評估，唔會為咗慳錢求其處理。
5. 信得過嘅往績
我哋服務過嘅客戶包括惠康總部、東華三院屯門綜合服務中心、香港遊樂場協會、香港青年協會等知名機構。佢哋揀得我哋，因為知道我哋交到貨。
❓ 常見問題（FAQ）
Q：舊樓翻新前必須做咩檢查？
舊樓翻新前必須做三項關鍵檢查：結構安全檢查、漏水檢測同電力負荷評估。結構安全檢查係最重要嘅一環——要搵專業人士評估石屎有冇剝落、鋼筋有冇外露生鏽、主力牆有冇被上手改動過；如果有嚴重問題，可能需要搵註冊結構工程師入則處理。漏水檢測要用紅外線探測或色水測試搵出所有滲漏源頭（浴室、廚房、窗邊、外牆係高危位），確保開工前徹底搞清楚漏水情況。電力負荷評估就係計清楚你新裝修後嘅用電需求，睇下現有電錶夠唔夠力——舊樓多數得 40A-60A，升級到 100A 可能要幾個月排期，一定要提前安排。
Q：舊樓翻新係咪一定要全屋換喉？
強烈建議全換，尤其係樓齡超過 30 年嘅單位。 原因好簡單：舊樓多用鐵喉甚至鉛水喉——鐵喉會生鏽令水質變黃、水壓不足；鉛水喉更加有健康風險，長期飲用含鉛水會影響健康，尤其係小朋友同孕婦。去水喉同樣會因為老化而變脆爆裂，漏到樓下嘅賠償分分鐘貴過你全屋換喉嘅費用。而家標準做法係來水用銅喉（耐腐蝕、水壓穩定），去水用 PVC 喉。千萬唔好為咗慳換喉嗰幾萬蚊，日後爆喉滲水要打爛晒裝修重新做，到時條數係十倍以上。
Q：拆主力牆要唔要入則申請？
一定要！ 主力牆（結構牆）係支撐成幢樓嘅重要結構，任何涉及主力牆嘅改動都必須向屋宇署入則申請，獲得批准先可以開工。正確流程係：先搵註冊結構工程師評估邊幅係主力牆、可唔可以改動、點樣加固，然後由結構工程師幫你入則申請。唔入則就拆主力牆，屋宇署可以發清拆令要你還原之餘仲要罰款；更嚴重嘅係，拆主力牆會影響全幢樓嘅結構安全，出事嘅話你要負法律責任。如果想做開放式設計但涉及主力牆，可以考慮喺主力牆開門洞（經結構工程師計算同入則），用鋼框加固——咁樣既可以保留開放感，又唔影響結構安全。
Q：舊樓翻新工期通常要幾耐？
一般 300-500 呎單位嘅舊樓翻新標準工期約 14-16 星期（約 3.5-4 個月）。實際時間分配大約係：現場評估同設計方案 1-2 星期、清拆同結構加固 2-3 星期、水電重造同防水工程 2-3 星期、泥水批盪同木工 3-4 星期、油漆同地板鋪設 1-2 星期、訂造傢俬安裝同清潔驗收 1-2 星期。不過要留意：如果需要升級電錶（向中電/港燈申請），排期可能要等幾個月，一定要喺裝修初期就開始搞，否則會拖慢成個進度。如果單位結構問題嚴重需要大型加固工程，工期亦會相應延長。
Q：點樣判斷舊樓需唔需要結構加固？
以下幾個跡象出現任何一個，都建議你搵結構工程師做詳細評估：石屎剝落見到鋼筋（最明顯嘅警號，鋼筋生鏽膨脹會逼爆石屎）、牆身或天花有大面積空鼓（敲擊聲響明顯唔同）、主力牆有被上手改動過嘅痕跡（例如拆過牆、開過門洞但冇入則記錄）、外牆或橫樑有明顯裂縫（尤其係寬度超過 2mm 嘅裂縫）、單位曾經歷過嚴重漏水或火災（會影響混凝土強度）。結構加固嘅費用視乎嚴重程度，由幾萬蚊局部修復到幾十萬大型加固都有可能，但呢筆錢關乎居住安全，絕對唔可以慳。
總結
舊樓翻新唔係細數目，但係一個值得嘅投資。一個做得好嘅舊樓翻新，可以令你嘅單位由「危樓」變成「安樂窩」，住得安心又舒服，而且長遠嚟講物業價值都會提升。
最重要係揀一間信得過嘅裝修公司。裝修界龍蛇混雜，最驚遇到一路加價、質素差、做完漏水又要你搵第二間執手尾嘅情況。
裕利工程扎根香港超過 10 年，專做舊樓翻新同樓宇維修。我哋報價透明、自設團隊、唔會外判。每個項目都係由我哋自己嘅師傅同項目經理親自處理，確保你嘅舊樓翻新工程安全、準時、唔超支。
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🔑 重點回顧（Key Takeaways）
1. 舊樓翻新預算要預大啲 — 300-400 呎約 $35-50 萬、500-700 呎約 $55-90 萬，比新樓裝修貴 30-60%。水電重造佔成本約 20%，呢筆錢唔係 optional，係必須要使嘅安全投資。
2. 結構安全永遠擺第一 — 開工前一定要做完結構檢查、漏水檢測、電力負荷評估三項基本功課。石屎剝落見鋼筋係警號，一定要先處理結構問題先可以做裝修。
3. 主力牆唔拆得，要入則 — 任何涉及主力牆嘅改動都要搵結構工程師評估同向屋宇署入則申請。唔入則就拆，屋宇署可以發清拆令，後果好嚴重。
4. 來去水喉強烈建議全換 — 30 年以上舊樓多數用鐵喉或鉛水喉，老化爆裂嘅風險好高。換銅喉係一次性嘅投資，爆喉滲水要賠樓下嘅錢分分鐘係換喉嘅十倍。
5. 預早申請升級電錶 — 舊樓供電量多數得 40A-60A，現代家庭需要 100A 以上。向中電/港燈申請升級可能要排期幾個月，一定要喺裝修初期就開始搞。
6. 揀有舊樓翻新經驗嘅公司 — 舊樓翻新涉及嘅結構問題、入則流程、漏水處理同鄰里協調，同新樓裝修係兩回事。揀一間有舊樓翻新實戰經驗、自設團隊、報價透明嘅公司，可以避免唔少中伏位。
*本文由裕利工程團隊撰寫，內容基於我哋超過 10 年嘅實戰經驗。每個舊樓翻新項目都有其獨特性，最終方案同預算需經現場評估後確認。*
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