清拆還原全攻略：交吉還樓零煩惱，如何避免賠錢陷阱？

2025年12月10日

當租約即將期滿，無論你是經營店舖的老闆、辦公室的行政主管，還是租住單位的租客，除了忙於搬遷和尋找新址外，還有一個經常被忽視卻極其重要的任務——清拆還原（Reinstatement）。

很多人誤以為「還原」只是找幾個大力士把裝修拆掉、把垃圾搬走就完事。心想：「拆東西誰不會？越便宜越好！」然而，現實往往比想像中殘酷。我們見過無數案例，因為貪圖一時便宜找了不專業的清拆隊，結果拆壞了原本的大廈設施、誤斷了鄰居的電纜，甚至因為還原標準不符合業主要求，導致按金被全數扣除，還面臨額外的賠償訴訟。

作為在香港工程界屹立多年的「裕利工程」，我們深知清拆還原是一項講究技術、經驗與責任感的專業工程。它不僅僅是破壞，更是一種「有秩序的撤退」。

這篇文章將帶你深入了解清拆還原的方方面面，從工程流程、常見陷阱到如何驗收，為你提供一份詳盡的避雷指南。助你在搬遷的最後一哩路，走得輕鬆又省心。

1. 什麼是「清拆還原」？標準由誰定？

簡單來說，清拆還原就是將物業恢復到租約開始時的「原狀」（Original Condition）。這在商業租務（寫字樓、商舖）中尤為嚴格，住宅租務雖然相對寬鬆，但近年來業主的要求也日益提高。

1.1 「交吉」標準的三大層次

所謂的「原狀」，通常在租約（Tenancy Agreement）中會有詳細定義，一般分為以下三個層次：

基本還原 (Bare Shell)：這是最徹底的還原。需要拆除所有後加的裝修，包括間隔牆、假天花、地台，甚至要剷底批灰油漆，只留下原本的結構牆和水泥地。通常適用於大型寫字樓或商場舖位。
保留部分裝修：有時業主或下一手租客可能覺得現有的某些裝修（如冷氣系統、部分玻璃間隔）仍有價值，雙方協商後可獲豁免拆除。這需要白紙黑字的書面確認。
清空交吉 (Vacant Possession)：主要針對住宅或簡單的寫字樓單位。重點在於搬走所有傢俬雜物，確保單位內無垃圾，牆身地板無明顯人為損壞即可。

1.2 為什麼標準這麼重要？

很多糾紛源於對標準的認知不同。租客認為「我已經拆得很乾淨了」，但業主認為「天花板的螺絲孔沒補好」、「消防喉的位置被改動過沒復原」。因此，動工前拿出當初的收樓紙（Handover Note）和圖則進行比對，是絕對不能省的步驟。

2. 清拆還原的四大核心工程範疇

清拆還原絕非「一鎚子買賣」，它涉及多個專業領域的配合。以下是裕利工程在處理還原項目時，最常遇到的四大範疇：

2.1 泥水與間隔拆除

這是最直觀的部分。包括拆除磚牆、石膏板牆、玻璃房、地磚、地毯以及假天花。

難點：拆除時必須小心，不能震裂原有結構牆或破壞大廈公用的防水層。特別是地台拆除，如果打得太深，隨時會打穿樓板或震壞樓下天花，造成漏水，後果不堪設想。

2.2 機電系統 (E&M) 還原

這是最容易「中招」的地方。現代辦公室和店舖充滿了電線、插座、燈盤和冷氣風喉。

電力：不能只是剪斷電線就算。所有電路必須安全地終止（Terminate），配電箱（菲箱）要整理好並貼上標籤，確保下一手租客能安全接駁。
冷氣：如果你曾改動過風喉位置或加裝了分體機，通常需要將風喉改回原位，並清洗風高盤（Fan Coil Unit），確保留給業主的冷氣是運作正常的。
消防：消防花灑頭（Sprinkler）和煙霧感應器如果在裝修時被移動過，必須請合資格的消防承辦商將其移回原位，並簽發消防證書（FS 251）。這是一項法律要求，不可馬虎。

2.3 廢物處理與環保

拆出來的建築廢料（泥頭）不能隨便丟在後巷或垃圾站。

合法棄置：必須聘請合法的泥頭車，將廢料運往政府指定的堆填區或公眾填土區，並保留運載記錄（Chit）。違法棄置不僅會被檢控罰款，更會影響公司的聲譽。

2.4 修補與清潔

拆除後，牆身和地面往往傷痕累累。

修補：需要重新批灰、打磨、上油漆，填補地面的孔洞。
深層清潔：最後一步是全屋深層清潔，包括玻璃窗、鋁窗框等，確保業主驗收時眼前一亮。

3. 避免賠錢！清拆還原常見陷阱大公開

作為業內人士，我們看過太多租客因為不懂行規而蒙受損失。以下這些陷阱，你一定要避開：

3.1 陷阱一：低價報價單的魔鬼細節

有些工程公司為了搶生意，報價單上只列出「全拆」二字，價格極低。但進場後才說：「這個報價不包清泥頭」、「不包油漆修補」、「不包消防還原」。結果追加的費用比原本報價高出一倍。
對策：要求報價單列明細項（Itemized Quotation），清楚界定包含什麼、不包含什麼。裕利工程的報價單一向清晰透明，絕無隱藏收費。

3.2 陷阱二：忽略了大廈管理處的要求

每個商業大廈都有自己的《裝修指引》（Fit-out Guide）。有些規定只能在夜間或週末施工，有些規定必須保護電梯大堂和走廊地毯。如果你找的師傅不懂規矩，被管理處勒令停工甚至罰款，延誤了交吉期，業主有權按日收取雙倍租金作為懲罰。
對策：在工程開始前，務必向管理處申請施工許可證，並繳交按金。有經驗的工程公司會主動處理這些行政手續。

3.3 陷阱三：破壞了隱蔽設施

很多舊式樓宇的水管或電線走位奇怪。不專業的拆卸工人如果不先用儀器探測，一鑽下去可能打爆水管，導致全層水浸，甚至影響大廈升降機運作。這類賠償往往是天文數字。
對策：選擇有購買「第三者責任保險」及「勞工保險」的工程公司。這是對雙方的保障。

4. 裕利工程的專業清拆流程：五步保平安

為了確保客戶能順利取回按金，我們制定了一套標準化的清拆還原流程：

現場視察與評估：我們會派資深師傅上門，對照租約圖則，評估需要拆除的範圍，並特別留意潛在風險點（如消防、來去水位置）。
詳細報價與方案：提供一份詳盡的報價單及施工進度表（Schedule），讓你知道每一天我們會做什麼，確保能如期完工。
保護措施：開工前，我們會妥善保護公眾走廊、電梯及不需要拆除的設施，避免意外損壞。
專業拆卸與清運：由持牌師傅帶隊，按序拆除。泥頭即日清走，保持現場整潔安全。
完工清潔與預驗：工程完成後，我們會進行內部預驗，確保符合交吉標準，並協助客戶與業主進行最終交收。

5. 實用小貼士：如何節省清拆成本？

雖然清拆是必要支出，但精明的規劃可以幫你省下一筆。

提早協商：在租約結束前 2-3 個月，主動約業主視察。如果你的裝修很新且保養得宜，嘗試說服業主保留給下一手租客，這樣既環保又能省下一大筆拆卸費。
二手傢俬回收：對於狀況良好的辦公室傢俬、冷氣機，可以聯繫二手回收商。雖然回收價不高，但至少能省下搬運和棄置費。
預留充足時間：不要等到最後一週才急忙找人。急單通常收費較貴，而且沒有時間處理突發狀況。建議預留至少 2 星期作為緩衝期。

結語：完美的句號，是下一段旅程的開始

清拆還原，看似是結束，其實是為了更好的開始。一個乾淨利落的離場，不僅能讓你順利取回按金，更能為你的個人或企業信譽加分。

在香港這個寸金尺土、講求效率的城市，不要讓繁瑣的還原工程拖慢你的腳步。裕利工程憑藉豐富的經驗、專業的團隊和對細節的執著，致力於為客戶提供最安心、高效的還原服務。

把麻煩交給我們，你只需專注於佈置你的新天地。