收樓驗樓清單係新手業主最容易忽略、又最救命嘅嘢。大圍陳太上個月收樓，佢個妹提佢「聽日記得帶個硬幣同便利貼」，佢一句都冇聽入耳，淨係拎住個電話去影相。返到屋企先發現廚房牆身有五塊空心磚、廁所窗框有條滲水痕，要拖到第二個月先至逐樣同發展商周旋，最後單係維修錢就蝕咗萬幾蚊。一份做得足嘅收樓驗樓清單，就係你喺嗰短短 7 日黃金期入面，保障自己權益嘅最後一條防線。
香港新樓一收就係幾百萬嘅資產，但發展商嘅執漏承諾，係有明確時限同標準嘅。你唔需要係專業驗樓師，都可以靠一套有系統嘅自驗方法，喺交樓頭幾日內搵出大部分問題，慳返成千上萬嘅維修錢，甚至避免入住後先發現滲水、跳掣呢類大麻煩。以下呢份收樓驗樓清單，係我哋由過百宗香港執漏個案同驗樓師行規度，逐項剔出嚟嘅，唔係網上抄返嚟嘅萬用清單。
Quick Answer：收樓驗樓清單要點
一句講晒：收樓後 7 天黃金期內，按「結構、水喉、電力、表面」四大類共 15 步逐項自驗，標記留底並整理成執漏清單（Defect List）交發展商，保障 6 個月保養期權益。
收樓驗樓清單嘅核心，係喺收樓後頭 7 天黃金期內，按「結構、水喉、電力、表面」四大類共 15 個步驟逐項檢查，並即時用便利貼標記、影相留底，整理成執漏清單（Defect List）交俾發展商。最常見嘅必驗項目包括：牆身空心磚（敲擊聽聲，空鼓率 20% 為界）、窗框防漏水測試（閉水／倒水試水）、地台去水坡度、電箱 RCD 漏電斷路器、插座火中地線相位。發展商受《一手住宅物業銷售條例》(SDO) 約束，須承擔 6 個月維修保養責任，一般 2–4 週內完成執修。自己驗用 $500 內嘅簡單工具已足夠；想更穩陣可請驗樓師（新樓約 $3–5/呎）。
Key Takeaways
- 收樓後頭 7 天係提交執漏清單嘅「黃金期」，發展商一般 2–4 週內完成執修，過咗期會影響索償理據。
- 空心磚／空鼓以敲擊聽聲判斷，空鼓率 20% 為國際通用界線（ANSI／澳洲 AS 標準），浴室、廚房等濕區要求更嚴。
- 一手樓受 SDO 約束，發展商須承擔 6 個月缺陷保養責任；電力方面，香港自 2009 年起法規已要求電箱裝 RCD 漏電斷路器。
- DIY 自驗工具 $500 內搞掂：硬幣／金屬棒、電插座相位測試器、平水尺、強光手電筒、拉尺、便利貼、小夜燈。
- 同發展商傾唔掂，可以投訴消委會、向屋宇署舉報，或入稟小額錢債審裁處（申索上限 $75,000）。
新樓收樓程序：做收樓驗樓清單前的時間線
好多新手業主以為「收到收樓信 = 即刻可以驗樓」，其實前面仲有一大段等待期，搞清楚時間線先唔會白行一趟。
發展商起好樓之後，第一步係攞到入伙紙（Occupation Permit，簡稱 OP）。攞到 OP 之後，發展商通常要喺約 6 個月內通知你交樓。跟住係滿意紙（Certificate of Compliance，簡稱 CC），呢份文件一出，代表物業已符合地契同建築物條例嘅要求，之後大約 1 個月就會正式交樓。
到你真正收到收樓信，入面會列明幾個關鍵日子：你通常要喺 14 天內完成樓價尾數供款，先可以攞鎖匙；而攞到鎖匙之後，驗樓期一般只有 1–7 天。呢段時間就係你「黃金 7 天」嘅起點——唔好嘥咗喺搬屋執嘢上面，一定要優先做驗樓。
小提醒：收樓信通常會叫你喺指定日子上去「簽收」。簽收唔等於放棄追究權，但越早提交執漏清單，發展商越難用「業主自己造成」嚟推搪。簽名前最好已經約埋驗樓師或者準備好自驗工具。
15 步收樓驗樓清單：四類自我檢驗全攻略
下面將 15 個步驟分成四大類，每一類都由「最容易出事」嘅項目排起。每一項都會教你點驗、講清楚合格標準、同埋有問題點算。記住全程一個原則：影相 + 便利貼標記 + 即日記低，所有問題要喺 7 日內整理成 Defect List 交俾發展商。
結構類：Step 1–4
Step 1：牆身平整度檢查
點驗：企喺牆身側面，用平水尺橫向、直向貼牆，睇有冇明顯罅隙；再開強光手電筒斜照牆面，肉眼睇有冇波浪紋、凹凸位。牆角位、天花線、近窗近門位最易出問題。
標準：一般新樓牆身偏差唔應超過幾毫米；用平水尺貼牆時，罅隙唔應該闊過 3 毫米。肉眼斜光下見到明顯波浪，已經算不合格。
有問題點算：用手機影低、用便利貼標位，註明「牆身不平 X 位置」。發展商通常要鏟底重批灰，屬於泥水／批盪範疇，記入執漏清單。
Step 2：油漆裂紋與空鼓檢查
點驗：沿住牆角、樑底、窗框四周，用手摸同側光睇有冇髮絲狀裂紋；裂紋位置再輕敲，睇下有冇空心聲。
標準：新樓偶爾有極幼嘅「收水裂紋」可接受，但闊過 1 毫米、或者呈放射狀、斜向延伸嘅裂紋要特別留意——可能涉及結構沉降。
有問題點算：裂紋影低記錄闊度（可用硬幣做比例尺）。如果裂紋伴隨空心聲，好可能係批盪層空鼓，要求發展商鏟走重做。純粹表面嘅油漆裂紋，鏟底重髹就搞掂，有需要可以搵 油漆工程 團隊幫你執靚。結構性裂紋（尤其近樑柱）更加要書面提出，要求書面解釋。
Step 3：空心磚檢測（敲柱／空鼓）
點驗：呢一步係全份收樓驗樓清單入面最考耐性、亦係最多人中招嘅一項。用硬幣邊、或者專用嘅空鼓棒，逐塊瓷磚、逐條牆角線去敲。實心嘅位置聲音低沉結實；空心磚敲落會發出「卜卜」嘅空響，一聽就知。
標準：以空鼓率 20% 為界。意思係同一幅牆或同一區域入面，空心磚比例超過 20% 就應該要求發展商更換重鋪。浴室、廚房呢類濕區要求更嚴，有經驗嘅驗樓師會要求高達 95% 無空鼓。單塊磚嘅空鼓面積超過 20% 亦屬不合格。
有問題點算：用便利貼喺每塊空心磚貼上編號，影全貌相 + 近鏡相，喺 Defect List 寫明「客廳地台空心磚共 X 塊、位置如圖」。發展商一般會接受敲擊檢測法嘅結果，但如果佢哋有異議，可以要求雙方一齊用專業儀器複檢。
Step 4：地台水平與大門門檻
點驗：用平水尺量地台四角，再用一粒波子或者水平儀放喺地台，睇會唔會自行滾動。大門門檻位要留意有冇高低級差。
標準：地台整體要大致水平，偏差過大會影響日後鋪地板同擺傢俬。門檻位高低差唔應該誇張到絆腳。
有問題點算：地台嚴重唔平，發展商要重新盪平。地台盪平呢啲泥水嘢最常見係咁，我哋 泥水工程 團隊見唔少，通常係灌漿未乾就收工造成。
水喉類：Step 5–8
Step 5：窗框防漏水測試（滲水／試水）
點驗：呢個係防水測試入面最關鍵嘅一步。方法有兩種：一種係閉水測試——用膠紙同保鮮紙封住窗框外圍嘅排水孔，喺窗框內倒水，睇水會唔會從窗框罅隙滲出；另一種係喺外牆窗框位淋水，模擬打風落雨。測試時間一般 24–48 小時。
標準：試水後窗框內側、牆身、地台都唔應該有水漬、水珠或者潮濕痕跡。鋁窗嘅排水孔要暢通，關窗後膠邊要壓實冇罅。
有問題點算：發現滲水即刻影相、拍片記錄，喺 Defect List 寫明測試方法同結果。窗框滲水多數係防水膠、結構膠打得唔夠，發展商要重新打膠甚至拆窗重裝。防水做唔好就係咁，拖得越耐越嚴重，唔好諗住「落雨先知」。
Step 6：企缸／浴缸閉水測試
點驗：將企缸去水口用氣球或者專用塞封實，注水到約 5–10 厘米深，用筆喺缸邊畫水位線，等 24–48 小時，睇水位有冇明顯下降，以及樓下天花／自己缸外牆身有冇滲水。
標準：水位下跌超過幾毫米，或者出現滲水痕跡，即代表防水層有破損。
有問題點算：呢個測試最好喺驗樓期內做，因為一旦你入住之後先發現企缸漏水，樓下單位滲水嘅賠償責任就更加複雜。發現問題要求發展商重做防水層，並要求提供試水合格證明。
Step 7：地台排水坡度測試（去水／試水）
點驗：喺企缸、露台、廚房地台倒一桶水（或者用花灑開水），睇水係咪自然流去去水口，定係會積水、甚至向反方向流。
標準：地台要有足夠斜水，水要順暢流向去水位，唔應該出現大片積水。企缸去水尤其重要，斜水唔夠會日積月累形成積水、漏水。
有問題點算：積水位置影相記錄。斜水唔夠要發展商重新做地台坡度，可以搵 防水工程 團隊處理。
Step 8：水喉接駁與水壓測試
點驗：開晒所有水龍頭，睇水壓夠唔夠、有冇漏水；檢查廚房、廁所水喉接駁位、角閥有冇滲漏；沖幾次馬桶睇沖水順唔順、水箱有冇漏水聲。
標準：水壓穩定、喉管接駁位乾爽、馬桶沖水暢順冇回水。
有問題點算：水喉滲漏要即刻標記，呢類問題發展商一般會即場處理，搞唔掂可以搵 水喉工程 團隊跟進。水壓長期不足可能關總掣或者喉管設計事，要書面提出。
電力類：Step 9–12
Step 9：弱電與插座相位檢測
點驗：用電插座相位測試器（俗稱「三腳插測試器」）逐個插座插入，睇指示燈判斷火線（Live）、中線（Neutral）、地線（Earth）接駁係咪正確，有冇「假地線」（即插座有地線腳但實際冇接地）。
標準：全部插座應該顯示「接線正確」，火、中、地三相無誤。地線尤其重要——香港 2009 年後嘅新樓電箱已強制裝 RCD，但如果插座本身「假地線」，觸電風險仍然存在。
有問題點算：發現相位錯誤或假地線，逐個插座影相記錄，發展商要搵持牌電工重新接線。呢個測試平、快、又保命，千祈唔好跳過。
Step 10：電箱 RCD 漏電斷路器測試
點驗：打開總電箱，搵到標住「RCD」或者「RCCB」嘅漏電斷路器，撳佢個「Test」掣，睇會唔會即時跳掣。
標準：撳 Test 掣後，RCD 應該即刻跳掣斷電，再撳 Reset 恢復。如果唔跳，代表漏電保護失效。香港自 2009 年起法規已要求新樓電箱必須安裝 RCD。
有問題點算：RCD 唔跳掣係嚴重安全問題，要即時書面通知發展商更換，並可以考慮向機電工程署備案。
Step 11：全屋電掣開關與燈具測試
點驗：逐個燈掣、插蘇、冷氣機掣、抽氣扇掣開關測試，睇有冇鬆動、接觸不良、燈閃爍。用「小夜燈」逐個插座插一次，最方便檢查插座有冇通電。
標準：全部開關操作正常、插座通電、冇火花冇「滋滋」聲。
有問題點算：接觸不良、閃爍呢類問題記入 Defect List。有跳火、燒焦味就即刻停用並通知發展商。
Step 12：家電試運行測試
點驗：冷氣機、抽油煙機、煤氣熱水爐、抽氣扇、對講機、智能門鎖全部開一次，睇有冇異常聲、製冷製熱正唔正常、遙控有冇反應。
標準：家電能正常啟動運作，冇漏水、漏氣、異常噪音。冷氣機要開到夠凍，抽油煙機吸力正常。
有問題點算：家電通常係發展商連樓附送，有問題要喺驗樓期內提出，否則之後可能當「人為損壞」處理。冷氣唔凍、漏水呢類，冷氣工程 團隊成日要幫業主執手尾。
表面類：Step 13–15
Step 13：門窗五金與門鎖檢查
點驗：逐道門開關，睇有冇刮地、變形、門鎖順唔順；檢查門鉸、門吸、門框有冇鬆動生銹。大門要用鎖匙試開試鎖幾次。
標準：門開關暢順、鎖位準確、冇明顯變形、五金冇鬆動。
有問題點算：門刮地、鎖唔順都屬執漏範圍，影相記錄。呢類小問題最易被忽略，但日日用就好煩。
Step 14：鋁窗開關與密封檢查
點驗：逐隻鋁窗開關，睇順唔順、有冇卡住；關實之後用手喺窗縫感受有冇漏風；檢查窗鉸、窗鎖、防墜鏈有冇損壞；玻璃有冇崩角、刮花、氣泡。
標準：鋁窗開關順暢、密封良好、玻璃完整無崩裂。
有問題點算：鋁窗卡住、漏風、玻璃崩角都要記錄。玻璃崩裂屬安全問題，發展商一般會優先處理。
Step 15：廚廁組合櫃與飾面檢查
點驗：打開所有廚櫃、廁所鏡櫃、洗手盆櫃，睇櫃門對唔對齊、鉸位順唔順；檢查雲石枱面、洗手盆有冇崩角裂紋；磚縫、掃口有冇甩灰；木飾面有冇刮花、起泡、發霉。
標準：櫃門對齊、開關順暢、枱面冇崩裂、飾面完整。
有問題點算：櫃門歪、枱面崩、飾面刮花全部影相記錄。呢類問題發展商通常會幫你換零件或修補，但一樣要喺 7 日內提出先穩陣。
發展商執漏標準與保養期／保修期權益
了解發展商嘅法定責任，係你同佢哋周旋嘅底氣所在。香港一手樓嘅執漏安排，主要受《一手住宅物業銷售條例》(SDO) 同發展商嘅售樓書條款約束。
6 個月缺陷保養期：SDO 規定，發展商對一手住宅要承擔 6 個月嘅缺陷保養責任（即「缺陷保養期」）。換言之，收樓後 6 個月內出現嘅工藝缺陷，發展商都要負責執修。呢個係法定底線，售樓書寫得更短都唔可以同法例抵觸。
7 天黃金期：雖然法例俾咗 6 個月，但實務上收樓後頭 7 天先係關鍵。呢段時間內提交嘅執漏清單，發展商通常會最快處理，而且唔容易用「業主入住後造成」嚟推搪。拖過 7 天，唔單止排期慢咗，爭拗空間都大咗。
2–4 週執修期：一般發展商收到執漏清單後，會喺 2–4 週內安排師傅上門執修。執修完你仲要上去覆驗一次，確認每個項目都做妥先簽名確認。
業主權益兜底：如果發展商拖住唔做、或者執修完都係唔合格，你仲有幾條路：
實戰個案：何文田一個新盤業主傑哥，收樓第三日就發現主人房窗框喺閉水測試後滲水。佢即刻拍片、寫埋測試方法交 Defect List，發展商初時話「冇事」，傑哥直接引 SDO 條款書面回覆，最後發展商一個月內拆窗重裝，仲賠咗佢檢查期間嘅租酒店錢。關鍵就係——佢喺黃金期內做齊咗記錄。
如果發展商執修拖咗你兩三個月都未搞掂，又或者你諗住收樓後直接裝修、唔想再等，可以考慮搵 YUELEE 裝修工程 接手——佢哋熟悉發展商執漏標準，執修、泥水、防水、水喉、冷氣一次過搞掂，慳返你同發展商無限周旋嘅時間。
驗樓工具推薦：DIY 定請驗樓師？
DIY 自驗工具清單（$500 內搞掂）
自己驗樓唔使大陣仗，以下工具加埋都唔使 $500，但足以覆蓋上面 15 步嘅大部分檢查：
| 工具 | 用途 | 大約價錢 |
|---|---|---|
| 硬幣／金屬棒 | 敲擊檢測空心磚、空鼓 | $0–30 |
| 電插座相位測試器 | 驗火、中、地線相位及假地線 | $50–100 |
| 平水尺 | 牆身平整度、地台水平 | $60–150 |
| 強光手電筒 | 斜照牆面睇波浪紋、裂紋 | $50–100 |
| 拉尺 | 量度尺寸、裂紋闊度 | $20–50 |
| 便利貼 | 標記問題位置 | $10–20 |
| 小夜燈 | 逐個插座測試通電 | $20–50 |
DIY 定請驗樓師？
自己驗嘅好處係慳錢、時間彈性，而且上面 15 步已經覆蓋到最常見嘅問題。但如果你符合以下任何一個情況，強烈建議直接請專業驗樓師：
- 單位係高層、海景、西斜位置，漏水風險高；
- 你想用專業儀器（紅外線熱像儀、專業空鼓儀、水份計）做全面檢測；
- 你自己冇時間逐項慢慢驗，或者怕漏；
- 你打算同發展商「企硬」爭拗，需要一份有公信力嘅專業驗樓報告做證據。
驗樓師收費行情
| 樓宇類型 | 收費（每呎） | 備註 |
|---|---|---|
| 新樓（一般團隊） | 約 $3–5/呎 | 最低消費約 $1,500–3,500 |
| 新樓（知名驗樓團隊） | 約 $3.5–7.2/呎 | 含詳細報告同儀器檢測 |
| 二手樓 | 約 $4–6/呎 | 因樓齡大、問題多而略高 |
以一個 500 呎新樓單位計，請驗樓師大約 $1,500–3,600，換嚟一份可以同發展商據理力爭嘅專業報告，其實好抵。如果你自己驗完搵到唔少問題，但發展商唔認數，呢筆錢就係你嘅「證據保險」。
實戰個案：將軍澳業主林生，諗住自己驗慳返筆錢，點知用硬幣敲到客廳地台有成十幾塊空心磚，發展商話「少過 20% 唔使換」。林生唔忿氣，最後都係請咗驗樓師出報告，用專業空鼓儀量到空鼓率成 28%，發展商先肯重鋪。呢個案例話你知——自己驗係起點，專業報告係底牌。
常見問題 FAQ
1. 新手業主自己驗樓需要準備哪些必備工具？
新手自驗嘅必備工具好平，$500 內已夠：硬幣或金屬棒（敲空心磚）、電插座相位測試器（驗火中地線）、平水尺（量牆身地台平整）、強光手電筒（斜照睇裂紋）、拉尺、便利貼（標記問題位置）、小夜燈（逐插座測通電）。帶齊呢幾樣，再加一部影相清晰嘅電話，已經可以完成 15 步清單嘅大部分檢查。
2. 收到新樓後，通常有多少天時間向發展商提交執漏清單（Defect List）？
一般係收樓後頭 7 天，即所謂「黃金期」。雖然《一手住宅物業銷售條例》規定發展商要承擔 6 個月缺陷保養責任，但越早提交執漏清單，發展商處理越快、越難用「業主自己造成」推搪。建議收到鎖匙當日就開始驗，7 日內整理成 Defect List 連相片一併書面提交。
3. 如何判斷瓷磚是否屬於「空心磚」？空鼓率達到多少才需要要求發展商更換？
用硬幣邊或空鼓棒逐塊敲擊，實心位置聲音低沉結實，空心磚會發出「卜卜」空響。判斷標準以空鼓率 20% 為界（ANSI／澳洲 AS 標準）：同一區域空心磚比例超過 20%，或單塊磚空鼓面積超過 20%，就應要求發展商重鋪。浴室、廚房等濕區要求更嚴，經驗上會要求高達 95% 無空鼓。
4. 驗樓時發現鋁窗滲水或結構問題，發展商拒絕修補應如何處理？
先做好證據：影相、拍片、記錄測試方法同日期，書面通知發展商並引述 SDO 嘅 6 個月保養責任。如果發展商仍拒絕，可以逐級處理：向消委會投訴要求調解、涉及結構安全向屋宇署舉報、涉及金錢賠償入稟小額錢債審裁處（上限 $75,000）。有專業驗樓報告做證據，成件事會順好多。
5. 甚麼情況下必須聘請專業驗樓師，還是自行按清單驗收即可？
一般新樓、問題唔多嘅單位，自行按清單驗收已足夠。但如果單位係高層／海景／西斜（漏水風險高）、你冇時間逐項驗、或者你預咗要同發展商企硬爭拗，就應請專業驗樓師——佢哋有紅外線熱像儀、專業空鼓儀等儀器，仲可以提供有公信力嘅報告做證據。用一個 500 呎單位計，驗樓師收費約 $1,500–3,600，當買份「證據保險」好合理。
結語：收樓驗樓清單，係你嘅權益底線
一份做足嘅收樓驗樓清單，唔單止幫你搵出問題，更加係你喺 6 個月保養期入面，同發展商平起平坐嘅籌碼。記住四個字：快、準、證、追——7 天內快手驗、逐項準確標記、影相拍片留證據、執修完再追覆驗。自己驗到嘅問題，用上面 15 步清單逐項打剔；驗到但搞唔掂嘅，仲有專業驗樓師同消委會、屋宇署做後盾。
如果你發現嘅執漏問題比較多、又或者收樓之後準備大裝修，與其逐個師傅咁搵，不如一次過交俾一間熟悉香港執漏標準嘅團隊處理。YUELEE 裝修工程提供由驗樓執漏、泥水、防水、水喉到油漆、冷氣工程嘅一站式服務，專業團隊熟悉發展商執漏標準，幫你慳時間、慳精神、慳冤枉錢。即刻到 yuelee.engineering 了解我哋嘅執漏同裝修服務，等我哋幫你把好收樓呢一關。