如果你打算租個舖位做生意，由簽租約嗰一刻開始，「商舖裝修工程」就係你避唔開嘅第一關。好多老闆以為裝修同屋企差不多，點知入到場先知：冇食肆牌唔開得門、消防唔過關收唔到《消防安全（通風系統）證明書》、抽風設計錯咗要成個廚房拆過重做。裕利工程（Yue Lee Engineering）做咗十幾年商業裝修，由 Kokoro 餐廳到 Volvo 車行展廳都係我哋嘅作品，今日就用呢篇文一次過同你講清商舖／餐廳／辦公室裝修嘅牌照、消防、預算同工期，等你唔使行冤枉路。
快速答你： 商舖裝修唔同住宅，餐廳要同時過食環署食肆牌、消防處通風證明書同屋宇署結構審批三關。餐廳裝修約 $800–$1,800／呎、辦公室約 $400–$1,200／呎；食牌審批一般要 3–8 個月。想一次過關、免拆重建，搵一間熟商業工程嘅總承建商最慳時間同錢。
重點摘要（Key Takeaways）
- 餐廳裝修成本大約 $800–$1,800／呎，1,000 呎店預算約 $80 萬–$180 萬，仲未計牌照同後加設備。
- 食肆牌照分「大牌」「細牌」，普通食肆牌照首次申請費由 $2,720 起（50 平方米以下），審批平均要 3–8 個月，被拒率接近 38%。
- 有通風系統嘅食肆必須申領消防處《消防安全（通風系統）證明書》，抽風設計錯咗係最常見要拆過重做嘅原因。
- 辦公室／寫字樓裝修標準價約 $400–$600／呎，1,000 呎寫字樓總預算約 $40 萬–$120 萬。
- 涉及結構牆改動、拆牆一定要搵註冊承建商，違規最高可罰 $50 萬同坐監 18 個月（屋宇署）。
商舖裝修同住宅裝修有咩唔同？5 大關鍵差異
好多老闆第一句都係問：「點解商舖裝修貴過我屋企咁多？」答案好簡單——兩樣嘢根本係兩個世界。商舖裝修工程面對嘅係法規、消防、機電同人流，唔係揀塊地磚咁簡單。以下 5 點係最關鍵嘅分別。
1. 法規門檻：住宅係「想做」，商舖係「要做」
住宅裝修你做唔做防火、點整間隔，基本上冇部門會主動入屋查。但商舖（尤其食肆）係法定發牌處所，你要向食環署申請食肆牌照、向消防處過通風系統審批、涉及結構就要向屋宇署入則。三關任何一關唔過，你連門都開唔到。根據屋宇署「小型工程監管制度」，拆卸結構牆必須委任認可人士及註冊結構工程師評估，再搵註冊承建商施工，唔係搵個師傅「手起刀落」就拆得。
2. 物料規格：商用料同家用料係兩回事
食肆廚房嘅牆身，食環署要求用平滑、非吸收性物料或瓷磚鋪到至少 2 米高，地面要淺色、防滑、向去水口傾斜，牆腳仲要「內彎」方便清潔。呢啲係硬性規定，你揀靚唔靚係其次，合唔合規先係重點。商用防水、防火物料嘅成本，本身就高過家用料一大截。
3. 機電同消防：住宅冇嘅嘢，商舖全部要
一個普通食肆廚房，要抽油煙系統、隔油池、消防花灑、緊急照明、逃生指示牌、滅火筒——全部要由註冊消防裝置承辦商（RFSIC）安裝同簽署。呢筆錢，住宅裝修完全唔使諗。
4. 工期同施工時間受管制
商場舖、商廈寫字樓有管理處，好多時只准你夜晚或假日施工，仲要交裝修按金、買唔少於 $2,000 萬第三者責任保險、過圖則審批。每樣都加時間加錢。
5. 出事嘅後果唔同
住宅裝修出錯最多係你住得唔舒服；商舖出錯，輕則被食環署要求改建廚房（可以唔見幾十萬），重則牌照申請被拒、留有違規紀錄，成間舖開唔到業。
真係發生過： 阿明喺旺角租咗個 600 呎地舖想做茶餐廳，貪平搵咗個只做開住宅嘅師傅。師傅照足「屋企嗰套」砌咗個開放式廚房、抽氣喉就咁駁出後巷。結果食環署聯合視察一嚟，直接話抽風同防火分隔唔合規，成個廚房要拆過。阿明前前後後嘥咗三個月同廿幾萬，先搵裕利接手重做。呢個就係「住宅思維」裝商舖嘅代價。
餐廳裝修要搞咩牌照同消防？食肆牌、抽風、防火逐樣睇
餐廳係全港商業裝修入面最「多嘢搞」嘅一類，因為你要同時滿足食環署、消防處、屋宇署三個部門。呢一節同你拆開逐樣講。
食肆牌照：大牌定細牌，揀錯成盤生意都唔同
香港所有涉及製作或售賣食物嘅實體店，都要先攞到食環署（fehd.gov.hk）發出嘅食物業牌照。最主要三類：
| 牌照類型 | 俗稱 | 烹調方式 | 可唔可以堂食 |
|---|---|---|---|
| 普通食肆牌照 | 大牌 | 任何方式，包括明火、油炸、快炒 | 可以 |
| 小食食肆牌照 | 細牌 | 只可烚、蒸、燉、燜、簡單煎（不可油炸快炒） | 可以 |
| 食物製造廠牌照 | 食廠／外賣牌 | 在工場製作，供外賣或批發 | 一般唔可以 |
揀錯牌嘅代價好大：如果你做茶餐廳、火鍋、韓燒呢類要明火快炒嘅，一定要「大牌」；如果只做咖啡、輕食、三文治，先考慮「細牌」。揀錯咗，日後想加菜式就要「加簽」甚至重新申請，時間同錢都嘥。
牌照費用方面，食環署按樓面面積收費（普通食肆牌照首次申請）：
| 樓面面積 | 首次申請費 |
|---|---|
| 不超過 50 平方米 | $2,720 |
| 50–100 平方米 | $4,080 |
| 100–200 平方米 | $5,440 |
| 超過 200 平方米 | 按比例計算 |
牌照費只係小數目，真正燒錢係為咗「滿足發牌條件」而做嘅裝修工程。
廚房同衛生嘅硬性規定
食環署對食物室（廚房、配製室、洗碗區）有明確要求：牆身要鋪光滑非吸收性物料到 2 米高、地面要防滑淺色向去水口傾斜、牆腳要圓滑內彎、要裝隔油池、洗手盆同洗滌槽數量要夠。廚房面積比例方面，「大牌」廚房加配製室加洗碗區要佔總樓面 10–25%（100 平方米以下最低 8 平方米），「細牌」就 9–20%（最低 4.5 平方米）。呢啲數字，喺畫圖則嗰陣就要計埋入去。
消防規例：抽風系統係最易「炒車」嘅位
只要食肆有電力或機械推動嘅通風／空調系統，就必須向消防處（hkfsd.gov.hk）申領《消防安全（通風系統）證明書》。呢張證書由消防處通風系統組發出，證明你套抽風符合《附表所列處所通風設施規例》（第 132CE 章）同消防處最新規定（即消防處通函第 2/2023 號，2023 年 9 月更新）。
重點記住三樣嘢：
- 抽風設計錯咗 = 要拆過重做。消防處對廚房通風系統有嚴格要求，包括防火防煙閘、風機位置、控制邏輯（火警時邊啲抽氣扇要閂、邊啲要開）。呢啲要由註冊承辦商畫圖，唔係師傅「估住嚟」。
- 機動通風要計換氣量：按處所可容納人數，每人每小時至少供應 17 立方米室外空氣；如果係天然通風，開向戶外嘅通風口面積要超過樓面面積十分之一。
- 消防設備要齊：滅火筒（按面積計）、廚房花灑系統、緊急照明、逃生指示牌，全部要由註冊消防裝置承辦商安裝，並取得消防處相關證書。
屋宇署：涉及結構改動要入則
如果你要拆牆、改間隔、加建樓板、伸出冷氣機台，涉及樓宇結構就要由認可人士（AP）／註冊結構工程師設計，向屋宇署（bd.gov.hk）入則，獲批准同意後先可以開工。非結構牆拆卸雖屬「豁免審批」，但豎設或改動非結構牆屬「小型工程」，要搵註冊小型工程承建商做。違規最高罰 $50 萬＋監禁 18 個月，業主明知聘用無牌承建商仲要罰多 $10 萬。
餐廳裝修價錢對照表（2026 市場參考）
| 項目 | 基本 | 中階 | 高階 |
|---|---|---|---|
| 餐廳整體裝修（每呎） | $800–$1,000 | $1,000–$1,300 | $1,300–$1,800 |
| 大牌食肆（500–1,000 呎，總計） | — | 約 $50 萬–$90 萬 | 約 $130 萬–$140 萬 |
| 細牌輕食店（總計） | 約 $15 萬–$35 萬 | — | — |
| 廚房抽風＋消防系統 | 視乎爐位，另計 | 另計 | 另計 |
真係發生過： 裕利做嘅 Kokoro 餐廳（Yoho Mall），係一個典型嘅商場食肆項目。商場對施工時間、抽風走線同防火分隔要求極高，我哋喺開工前先同消防處牌照課對齊晒通風系統設計，一次過畫啱防火防煙閘同風機控制邏輯，先至可以喺商場限定嘅夜間時段順利完工。老闆最開心嘅係——冇試過因為消防唔過而要停工返手。想睇呢個案例嘅細節，可以上我哋網站 Kokoro 餐廳 Yoho Mall 項目 睇返。
辦公室／寫字樓裝修流程同預算點計？
相對餐廳，辦公室／寫字樓裝修冇咁多「發牌」嘢，但一樣有管理處、機電同消防嘅要求，預算計錯一樣會爆數。呢一節講清楚流程同價錢。
標準流程：由度尺到交場六步走
- 度尺同需求訪談：搞清楚幾多員工、幾多會議室、要唔要機房／茶水間。
- 初步設計同報價：出平面圖、3D 效果圖同分項報價。
- 管理處審批：交圖則畀大廈管理處，交裝修按金、買保險。
- 施工：清拆 → 水電／網絡佈線 → 天花牆身 → 地板 → 冷氣機電 → 油漆飾面 → 傢俬安裝。
- 消防同機電驗收：涉及消防改動要由 RFSIC 簽署。
- 交場同執漏：完工驗收、清潔、還原（如租約要求）。
寫字樓裝修價錢點計？
辦公室裝修一般以「每平方呎」計價，分三個檔次：
| 檔次 | 每呎價錢 | 包括內容 |
|---|---|---|
| 標準裝修 | $400–$600 | 基本間隔、天花、地板、機電、標準用料 |
| 優質設計連施工 | $600–$1,200 | 3D 效果圖、訂造傢俬、玻璃間隔、優質飾面 |
| 全層定制／旗艦 | $1,200 以上 | 高規格設計、特色接待處、行政套房、頂級用料 |
以常見面積計總預算（標準至優質）：
| 辦公室面積 | 標準裝修 | 優質設計連施工 |
|---|---|---|
| 500 呎（小型） | 約 $20 萬–$30 萬 | 約 $30 萬–$60 萬 |
| 1,000 呎（中型） | 約 $40 萬–$60 萬 | 約 $60 萬–$120 萬 |
| 2,000 呎（大型） | 約 $80 萬–$120 萬 | 約 $120 萬–$240 萬 |
仲有一堆「隱藏成本」：大廈管理處按金、臨時電力費、圖則審批費、唔少於 $2,000 萬第三者責任險、消防承辦商簽署費。呢啲加埋，建議你喺總預算外再預留 10–15% 備用金，先至唔會「爆數」。
真係發生過： 裕利幫新蒲崗一間辦公室做全層翻新，客戶原本以為只係「換吓地氈、油吓牆」。我哋度尺之後發現，原來隔間一改，電力負荷、冷氣分區同消防灑水頭全部要跟住改。好彩我哋喺報價階段就逐項拆開講清，客戶一早就知道機電嗰舊嘢佔幾多，唔使做到一半先嚟撲水。呢個正正係「辦公室裝修公司」同「普通裝修佬」嘅分別——報價透明、機電入腦。想了解多啲，可以睇我哋 新蒲崗辦公室項目 同 辦公室裝修公司服務頁。
商舖裝修最常見嘅伏位＋點樣避開
做咗十幾年商業工程，我哋見盡老闆們中過嘅伏。呢度講 4 個最貴、最常見嘅，同你點避。
伏位 1：簽咗租約先知個場出唔到牌
最致命。有啲舖位喺地契、租契或規劃用途上根本唔容許做食肆，或者樓底唔夠高裝唔到抽風、樓板承重唔夠放重型爐具。簽約前一定要做「技術可行性評估」，最好喺租約加一句「以取得食牌為先決條件」，出唔到牌可以解約。市場統計，食牌申請被拒率接近 38%，好多都係選址判斷錯咗。
伏位 2：為慳錢搵錯承建商
搵個只識做住宅嘅師傅做食肆，就好似叫個牙醫幫你做心臟手術。抽風、消防、隔油池呢啲，唔係「識砌」就得，係要「識合規」。慳咗嗰幾萬蚊，隨時換嚟幾十萬嘅拆建同幾個月停業。
伏位 3：圖則畫錯，審批無限循環
食牌審批最嘥時間就係圖則嚟回改。食環署會將圖則轉交屋宇署、消防處審，一有唔啱就退返嚟。搵一間熟晒三個部門要求嘅公司，一次過畫啱，先至可以縮短嗰 3–8 個月嘅審批期。
伏位 4：唔識用「暫准牌照」搶時間
工程做到大部分，仲爭少少細項未跟完，食環署可以簽發有效期約 6 個月嘅「暫准牌照」，畀你先開業搵錢，同時執埋手尾。好多老闆唔知有呢招，白白等足幾個月先開門，租金照交、收入歸零。
真係發生過： 有間餐廳臨開業前，消防處指抽油煙系統有少少嘢要執，客戶急到喊。裕利即時幫佢哋走「暫准牌照」流程，同時夾消防處通風系統組跟進執漏。結果間舖提早兩個幾月開門做生意，嗰段時間嘅營業額，足足cover晒全部執漏費用仲有找。呢啲就係熟商業流程嘅價值。
裕利工程商業裝修案例：由餐廳到車行，我哋做過咩？
講咗咁多理論，不如睇吓實際。裕利工程十幾年嚟做過大量商業項目，由高人流商場餐廳到五星級酒店，再到車行展廳同食品工廠，範疇夠晒全面。
餐廳／食品類
- Kokoro 餐廳（Yoho Mall）：商場食肆，抽風同防火分隔一次過關。
- Pie & Tart 食品工廠：食品製作工場，衛生同機電要求極高。
- 牛奶公司貨櫃碼頭廁所：連大型機構嘅設施維修都做。
零售／展廳類
- Volvo 車行展廳：車行展廳對燈光、地面承重同品牌形象要求極高，我哋做到交場即用。
- Ora 車行展廳：另一電動車品牌展廳，機電同智能設備整合。
辦公室／機構類
- 新蒲崗辦公室項目：全層辦公室翻新，機電同消防一次規劃。
- 惠康總部更衣室：大型企業內部設施，一樣交足貨。
- 東華三院屯門綜合服務中心、香港青年協會賽馬會坪石青年空間、香港遊樂場協會賽馬會上葵涌青少年綜合服務中心：多個 NGO 及社福機構項目，證明我哋對公營／非牟利機構嘅文件、安全同驗收要求都熟。
酒店類
- 旺角朗豪坊 Cordis 酒店：五星級酒店項目，對工期、質素同「唔影響營業」嘅要求係最高級別，我哋照樣交到。
呢啲案例有一樣嘢係共通嘅：每個項目背後都係一堆牌照、消防同機電嘅合規功夫。老闆們揀承建商，唔單止睇「識唔識做」，更睇「識唔識過關」。想睇晒全部案例，可以去我哋網站 https://yuelee.engineering/ 慢慢瀏覽。
常見問題
香港開餐廳要申請咩牌照？
要根據《公眾衞生及市政條例》（第 132 章）向食環署申請食物業牌照。明火、油炸、快炒嘅餐廳要「普通食肆牌照（大牌）」；只做烚蒸燉燜、簡單煎嘅輕食店用「小食食肆牌照（細牌）」；只做外賣、中央廚房就用「食物製造廠牌照」。如售賣酒精、刺身、生蠔等，仲要額外加簽酒牌或受限制食物許可證。
食肆牌照審批要幾耐？
一般約 3–8 個月，視乎圖則修改次數、有冇補交文件、以及是否涉及規劃或地契問題。如果工程完成大部分，可申請有效期約 6 個月嘅暫准牌照先開業，縮短停業期。
餐廳裝修點解一定要搞消防同抽風？
凡食肆設有電力或機械推動嘅通風／空調系統，就必須向消防處申領《消防安全（通風系統）證明書》，證明抽風符合《附表所列處所通風設施規例》同消防處最新規定。抽風設計、防火防煙閘、火警時風機控制邏輯都係審批重點，設計錯咗要拆過重做。
商舖裝修同住宅裝修價錢差幾遠？
差好遠。餐廳裝修約 $800–$1,800／呎，零售店舖約 $500–$1,500／呎，而住宅一般約 $600–$1,000／呎（視乎程度）。差別在於商舖要計埋消防、抽風、隔油池、商用物料同管理處費用。
拆牆改間隔要唔要屋宇署批准？
要視乎情況。拆卸非結構牆屬豁免審批，但拆卸或改動結構牆必須委任認可人士及註冊結構工程師評估，並向屋宇署入則獲批後先可施工。豎設或改動非結構牆屬小型工程，要搵註冊小型工程承建商。違規最高可罰 $50 萬同監禁 18 個月。
結語
商舖／餐廳／辦公室裝修，講到底係一場「合規 + 預算 + 工期」嘅三線平衡。牌照要一次過、消防要一次過、機電要一次規劃——呢啲嘢，冇得靠「撞彩」。揀一間熟晒食環署、消防處、屋宇署三個部門要求，又有大量真實商業案例嘅總承建商，先至係慳到嘅最大嗰筆錢。
裕利工程做咗十幾年商業裝修，由 Kokoro 餐廳、Volvo 車行展廳到 Cordis 酒店都係我哋嘅作品。無論你係想開餐廳、搬寫字樓定翻新舖頭，都可以即刻搵我哋傾傾——免費報價，一次過同你計清牌照、消防同預算。
立即 WhatsApp 查詢：5505-3108 或瀏覽 https://yuelee.engineering/ 睇埋全部案例。開舖第一關，等我哋幫你過。
作者與時效
- 作者：裕利工程（Yue Lee Engineering）內容團隊
- 專業背景：十多年香港商業裝修工程實戰經驗，涵蓋餐廳、車行展廳、辦公室、酒店、食品工廠及社福機構項目
- 資料來源：食物環境衞生署（fehd.gov.hk）、消防處（hkfsd.gov.hk）、屋宇署（bd.gov.hk）官方文件及指引
- 最後更新日期：2026 年 1 月
- 免責聲明：本文價錢為市場參考範圍，實際費用視乎面積、用料、樓齡、施工時間及部門審批而定；牌照及消防要求以政府部門最新公佈為準，建議開工前向相關部門及認可人士確認。