強制驗窗計劃：香港業主必須知道嘅驗窗規定
【簡答】強制驗窗計劃係屋宇署根據《建築物條例》推行嘅法定檢驗，要求樓齡達 10 年或以上嘅私人樓宇，每 5 年搵合資格人士檢驗所有窗戶，並於指定時間內修妥。業主收到法定通知後唔驗窗或唔修窗，會被檢控罰款甚至監禁。
乜嘢係強制驗窗計劃？
強制驗窗計劃（Mandatory Window Inspection Scheme，簡稱 MWIS）係屋宇署於 2012 年推行嘅制度，目的係防止日久失修嘅窗戶鬆脫跌落，危害公眾安全。計劃要求合資格嘅樓宇業主，定期搵「合資格人士」檢驗所有窗戶，如有需要就進行維修。
計劃係根據《建築物條例》第 30C 條執行，屋宇署會按樓齡同風險，分批向樓宇發出「法定通知」，業主必須喺指定期限內完成驗窗同修葺。
邊啲樓宇要強制驗窗？
並非所有樓宇都要驗窗，計劃主要針對：
- 樓齡達 10 年或以上嘅私人樓宇（不包括不超過三層高嘅住用樓宇）。
- 樓齡達 30 年或以上嘅樓宇，同時要符合強制驗樓計劃（MBIS）嘅要求。
- 屋宇署會按樓宇狀況、過往失修紀錄等因素，分批發出驗窗通知。
公屋、居屋同部分政府物業由房屋署或相關部門另行管理，未必納入強制驗窗計劃，但業主仍應自行定期檢查窗戶安全。
驗窗流程同所需文件
收到屋宇署法定通知後，業主（或法團）需要按以下流程處理：
- 聘請合資格人士（QP）：委任一名屋宇署註冊嘅合資格人士，例如註冊結構工程師、註冊檢驗人員等，進行窗戶檢驗。
- 上門檢驗：QP 會檢驗所有窗戶嘅結構狀況，包括窗框、窗鉸、玻璃、防水膠邊、螺絲等，判斷是否安全。
- 提交檢驗報告：如有需要修葺，QP 會發出檢驗報告，列明不合格項目同建議修葺方案。
- 安排修葺：業主委託註冊承建商按報告進行維修，例如更換窗鉸、加固窗框、重新打膠等。
- 提交完工證明：修葺完成後，由QP 或承建商提交「窗戶檢驗／修葺證明書」予屋宇署，完成整個流程。
驗窗費用參考
強制驗窗費用主要分兩部分——檢驗費同修葺費：
- 檢驗費：一般按單位或窗戶數量計，一個普通住宅單位約 $1,500 至 $4,000，視乎窗戶數量同樓宇情況。
- 修葺費：視乎不合格項目，更換窗鉸每個約 $150 至 $400、重新打膠每呎約 $40 至 $80，若需搭棚則另計。
大型屋苑由法團統籌驗窗，通常可攞到較優惠嘅集體價，比逐戶獨立驗窗平。
揀合資格人士（QP）嘅要點
驗窗必須由屋宇署註冊嘅合資格人士執行，揀QP 時要留意：
- 查冊確認資格：可喺屋宇署網上「合資格人士名冊」查證對方是否有效註冊。
- 報價清晰：清楚列明檢驗範圍、報告費用、修葺報價，避免含糊收費。
- 不搭棚承諾：部分QP 會以「驗窗搭棚」為名加收費用，正常室內驗窗唔需要搭棚，除非窗戶位處特殊位置。
- 跟進修葺：最好揀有提供「驗窗連修葺」一條龍服務嘅承建商，流程較順。
唔驗窗或唔修窗嘅後果
業主收到法定通知後，如冇喺指定期限內完成驗窗或修葺，屋宇署可以：
- 發出「警告通知」，甚至檢控業主。
- 最高罰款 $25,000，並按每日計罰款。
- 嚴重者最高可被判監禁。
- 屋宇署有權代為安排驗窗修葺，並向業主追討全部費用。
所以收到通知後唔好拖，盡快搵QP 處理，反而可以慳返罰款同後續麻煩。
驗窗常見不合格原因
根據屋宇署統計，窗戶檢驗最常見嘅不合格項目包括：
- 窗鉸、螺絲鬆脫或生鏽，窗扇搖晃。
- 防水膠邊老化、龜裂，導致滲水。
- 窗框與牆身之間嘅玻璃膠老化，失去防水功能。
- 窗鎖損壞，影響防盜同安全。
- 玻璃有裂紋或霧化，需要更換。
呢啲問題多數係長期缺乏保養所致，所以即使未收到驗窗通知，業主都應定期檢查窗戶，及早處理。
強制驗窗常見誤解
好多業主對強制驗窗計劃有誤解，以下係幾個常見嘅疑問澄清：
- 「我係租客，唔關我事」：其實驗窗責任喺業主身上，但租客發現窗戶有問題，都有責任通知業主處理，避免發生意外。
- 「驗完窗一定逼你大修」：唔係。QP 只會按實際狀況判斷，窗戶良好就唔使修。若真有問題，修葺反而係保障安全。
- 「驗窗一定要搭棚」：正常情況下室內驗窗唔需要搭棚，只有窗戶位處特殊位置或需外牆工程先要搭棚，業主應問清楚報價。
- 「拖得就拖」：收到法定通知有指定期限，逾期會被檢控罰款，屋宇署仲可能代為處理再追討費用，拖反而更貴。
結語
強制驗窗計劃唔單止係法定要求，更加係保障家人同公眾安全嘅重要措施。收到通知後，盡快搵合資格人士檢驗，再委託合資格承建商修葺，先可以安心又避免罰款。如想了解更多鋁窗安全同維修細節，歡迎瀏覽裕利工程嘅鋁窗維修全攻略。
常見問題 FAQ
1. 點樣知道自己要唔要驗窗？
屋宇署會向合資格樓宇嘅業主或法團發出「法定通知」，收到通知就要喺指定期限內驗窗。一般樓齡達 10 年或以上嘅私人樓宇（三層高以下住用樓宇除外）都納入計劃範圍。如不確定，可查詢屋宇署或諮詢合資格人士。
2. 強制驗窗費用大概幾錢？
一個普通住宅單位嘅檢驗費約 $1,500 至 $4,000，視乎窗戶數量。修葺費另計，視乎不合格項目而定。大型屋苑由法團統籌通常較平。
3. 驗窗合格要唔要修葺？
唔使。若QP 檢驗後確認窗戶狀況良好，只需提交檢驗報告，唔需要進行修葺。不過香港樓齡高，窗戶多少有啲小問題，常見做法係順便維修埋。
4. 唔理強制驗窗通知會點？
會被屋宇署檢控，最高罰款 $25,000 並按日計罰，嚴重者更可被判監禁。屋宇署亦有權代為安排驗窗修葺，再向業主追討費用。
5. 強制驗窗同強制驗樓有咩分別？
強制驗窗只針對窗戶安全；強制驗樓計劃（MBIS）則涵蓋樓宇整體結構、消防安全、外牆等更全面嘅檢驗。樓齡達 30 年或以上嘅樓宇通常兩者都要做。